Khi bước vào năm 2026, nhu cầu thi công đá ốp lát cho các dự án nhà ở, biệt thự, chung cư cao cấp hay công trình thương mại vẫn đang ở mức độ rất cao. Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển của vật liệu (đá tự nhiên, đá nhân tạo, đá vân gốm, large slab…), các tranh chấp pháp lý liên quan đến hợp đồng thi công cũng ngày càng phức tạp. Một bản hợp đồng thi công đá ốp lát được soạn thảo kỹ lưỡng, rõ ràng, tuân thủ Luật Xây dựng 2014 (đã sửa đổi bổ sung), Luật Hợp đồng và Thương mại 2005 cùng các văn bản hướng thi hành mới nhất hiện nay chính là “lá chắn” pháp lý tốt nhất cho cả chủ đầu tư (bên A) và nhà thầu (bên B).
Có thể bạn quan tâm: La Phòng Thạch Cao Hoa Văn 2026: Xu Hướng, Giá Thành, Top Mẫu Đẹp & Kinh Nghiệm Chọn Mua Chuẩn Không Cần Chỉnh
Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện, mẫu hợp đồng tham khảo chuẩn năm 2026, phân tích sâu các điều khoản “cạm bẫy” và kinh nghiệm thực tế để bạn ký kết an tâm, tránh thua thiệt tiền oan.
PHẦN 1: TẠI SAO HỢP ĐỒNG THI CÔNG ĐÁ ỐP LÁT RIÊNG BIỆT SO VỚI HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG CHUNG?
Nhiều chủ đầu tư lầm tưởng dùng mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói hay hợp đồng thi công chung cho cả hạng mục đá ốp lát. Đây là tư duy rủi ro cực lớn vì đá ốp lát có đặc thôn kỹ thuật và pháp lý hoàn toàn khác biệt:
Giá trị vật liệu cao, rủi ro hư hỏng khi vận chuyển/thi công lớn: Khác với gạch men hay sơn, tấm đá (đặc biệt là đá nhập khẩu, large slab kích thước 3.2m x 1.6m) có giá thành từ vài trăm nghìn đến hàng triệu đồng/m². Việc giao nhận, bảo quản, cắt gia công tại hiện trường đòi hỏi quy trình cực kỳ chặt chẽ.
Yêu cầu thẩm mỹ & độ chính xác cao (tolerance): Sai sót 1-2mm trên vách tường, sàn nhà hay bàn bếp đá là dễ dàng nhận thấy bằng mắt thường, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thẩm mỹ và giá trị bất động sản. Hợp đồng phải quy định rõ “Tiêu chuẩn chấp nhận” (Acceptance Criteria) theo TCVN hoặc tiêu chuẩn nhà thầu cam kết.
Phụ thuộc lớn vào khâu gia công (CNC, cắt vân, bo tròn, đục lỗ): Việc cắt đá không phải là thi công tại chỗ thuần túy mà là quá trình sản xuất. Hợp đồng phải phân rõ ranh giới: Nhà thầu mua tấm thô -> Gia công xưởng -> Vận chuyển -> Lắp đặt. Mỗi bước một rủi ro.
Vấn đề bảo hành đặc thù: Đá tự nhiên có thể xuất hiện vết nứt tự nhiên, thay đổi màu do thẩm thấu chất tẩy rửa, bong tróc do keo không tương thích. Điều khoản bảo hành phải phân biệt rõ: Lỗi vật liệu, lỗi thi công, lỗi sử dụng/ bảo quản của chủ đầu tư.
PHẦN 2: CẤU TRÚC CHUẨN MỘT HỢP ĐỒNG THI CÔNG ĐÁ ỐP LÁT NĂM 2026
Theo thực tế pháp lý tại Việt Nam (năm 2026), một bản hợp đồng có giá trị pháp lý cao và khả năng thi hành mạnh tại Tòa án/Trung tâm Trọng tài thương mại cần có đủ các thành phần sau:
1. Thông Tin Các Bên (Phần Mở Đầu)
Bên A (Chủ đầu tư/Chủ nhà): Họ tên, CMND/CCCD/Hộ chiếu, Địa chỉ thường trú, SĐT, Email. Nếu là công ty: Tên công ty, MST, Địa chỉ đăng ký, Người đại diện hợp pháp (theo Giấy phép đăng ký kinh doanh/Điều lệ).
Bên B (Nhà thầu thi công/Công ty đá): Tương tự Bên A. Lưu ý quan trọng 2026: Bắt buộc kiểm tra Giấy phép kinh doanh có ngành nghề “Thi công xây dựng”, “Gia công đá”, “Thương mại đá” hay không. Kiểm tra Chứng chỉ đăng ký kinh doanh còn hiệu lực không qua Tra cứu quốc gia.
2. Phạm Vi Công Việc (Scope of Work) – Điều quan trọng nhất
Không viết chung chung “Thi công đá ốp lát toàn bộ nhà”. Phải liệt kê chi tiết theo Bảng lượng ước tính (BOQ) đính kèm (Phụ lục 1). Mỗi hạng mục phải có:
Vị trí: Sàn phòng khách, vách tường WC Master, bàn bếp, cầu thang, sàn hiên, v.v.
Loại đá: Tên gọi thương mại, xuất xứ (Nhật Bản, Ý, Trung Quốc, Việt Nam…), mã vân (nếu có), kích thước tấm chuẩn (600×600, 800×800, 1200×2400, Large Slab…), độ dày (18mm, 20mm, 30mm).
Yêu cầu kỹ thuật đặc biệt: Ốp vân liên tục (Bookmatch/Veincut), bo tròn cong (R=…mm), đục lỗ vòi nước, lắp đá dán keo khô (dry hanging) hay keo ướt (wet bonding).
3. Thời Gian Thi Công (Progress Schedule)
Ngày bắt đầu, ngày hoàn thành dự kiến.
Phân giai đoạn (Milestone): Giai đoạn 1: Khảo sát thực tế & Vẽ bản vẽ thi công (Shopdrawing) -> Giai đoạn 2: Gia công xưởng -> Giai đoạn 3: Vận chuyển & Lắp đặt -> Giai đoạn 4: Vệ sinh, bảo vệ thành phẩm & Nghiệm thu.
Điều khoản gia hạn: Chỉ gia hạn do Bên A yêu cầu thay đổi thiết kế, thiên tai, dịch bệnh, hoặc Bên A chậm thanh toán/ chậm bàn giao mặt bằng. Không gia hạn do “thiếu vật liệu”, “thợ bệnh” nếu không có bằng chứng chính đáng.
4. Giá Trị Hợp Đồng & Phương Thức Thanh Toán (Contract Price & Payment Terms)
Tổng giá trị: Viết bằng chữ và số (VND). Có bao gồm VAT 10% hay chưa? (Năm 2026 VAT vẫn 10% theo quy định hiện hành, trừ khi có nghị quyết giảm VAT thì áp dụng nghị quyết đó).
Cơ cấu giá: Phân tách rõ: Giá vật liệu đá + Giá phụ liệu (keo, keo điền joint, silicon, khung inox cho đá treo) + Giá nhân công gia công + Giá nhân công lắp đặt + Chi phí vận chuyển + Lợi nhuận & Quản lý.
Lịch thanh toán gắn liền tiến độ (Milestone Payment) – Khuyến nghị chuẩn 2026:
Thanh toán 1: 10-15% GTHT sau khi ký HĐ & Bên B trình trình bản vẽ thi công (Shopdrawing) được Bên A duyệt.
Thanh toán 2: 30-40% GTHT khi Bên B hoàn thành gia công xưởng, Bên A kiểm tra hàng tại xưởng (hoặc xem video/ảnh chi tiết) đồng ý chuyển hàng.
Thanh toán 3: 30-40% GTHT sau khi lắp đặt xong, vệ sinh, bảo vệ thành phẩm, Bên A nghiệm thu hạng mục.
Thanh toán 4: 10-15% GTHT (Tiền bảo lưu/Warranty retention) giữ lại sau nghiệm thu, trả sau 12 tháng (hoặc theo thỏa thuận) nếu không phát sinh lỗi bảo hành.
Hình thức: Chuyển khoản ngân hàng (bắt buộc ghi nội dung: “Thanh toán HĐ số… ngày… hạng mục…”). Tuyệt đối không thanh toán tiền mặt lớn.
5. Nghĩa Vụ Của Bên A (Chủ Đầu Tư)
Bàn giao mặt bằng sạch, cấp điện, nước thi công.
Cung cấp bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu, MEP mới nhất (đã ký duyệt) để Bên B dựa vào đó vẽ Shopdrawing.
Thanh toán đúng hạn, đúng tiến độ.
Phối hợp nghiệm thu đúng lịch hẹn.
Quan trọng: Cam kết không thay đổi thiết kế đơn phương sau khi Bên B đã gia công (nếu thay đổi -> Bên A chịu chi phí phát sinh).
6. Nghĩa Vụ Của Bên B (Nhà Thầu)
Thi công đúng kỹ thuật, đúng tiến độ, đúng chất lượng theo HĐ, Shopdrawing duyệt, TCVN/QCVN áp dụng.
Bảo vệ thành phẩm: Bắt buộc có phương án bảo vệ đá sau lắp (dùng tấm carton cứng, foam PE, tấm nhựa PE dày, dán băng keo giấy – không dùng băng keo dính trực tiếp lên mặt đá bóng).
An toàn lao động, PCCC, vệ sinh hiện trường.
Cung cấp đầy đủ hồ sơ hoàn công (As-built), chứng chỉ kiểm định vật liệu (CO, CQ cho đá nhập khẩu), hướng dẫn sử dụng & bảo quản đá.
Trách nhiệm bồi thường: Hư hỏng tài sản Bên A, chậm tiến độ (phạt chậm tiến độ), lỗi chất lượng.
7. Quy Trình Nghiệm Thu & Chuyển Giao (QC/QA Process)
Nghiệm thu trung gian: Sau mỗi hạng mục lớn (VD: xong sàn tầng 1, xong vách tường WC).
Nghiệm thu hoàn công (Final Acceptance): Hội đồng nghiệm thu gồm: Bên A, Bên B, Tư vấn giám sát (nếu có), Đại diện quản lý dự án (nếu có).
Biên bản nghiệm thu: Phải ghi rõ: “Hoàn thành 100% khối lượng”, “Chất lượng đạt tiêu chuẩn…”, “Phát sinh/hạn chế: …”, “Hạn chót khắc phục lỗi (nếu có): …”.
Tiêu chuẩn chấp nhận (Acceptance Criteria) năm 2026:
Độ bằng phẳng mặt đá: ≤ 2mm/2m (theo TCVN 4481:2016 hoặc chặt chẽ hơn nếu đá Large Slab).
Độ lệch khung, góc: ≤ 3mm.
Khe joint (khe điền keo): Đều, thẳng, rộng 1.5 – 3mm (tùy loại đá/thiết kế), điền keo chuyên dụng màu đồng nhất, không bong, không rỗng.
Vân đá: Đối với đá vân (Marble, Quartzite, Granite vân), yêu cầu vân khớp nối (matching) theo Shopdrawing đã duyệt.
Không vết xước, nứt, bong, biến màu do thi công.
8. Chế Độ Bảo Hành (Warranty) – Điểm nóng năm 2026
Thời gian: Tối thiểu 12 tháng cho hạng mục đá ốp lát (theo Luật Xây dựng), khuyến nghị 24-36 tháng cho đá cao cấp/đá treo khô.
Phạm vi bảo hành:
Bong tróc, nứt gãy do keo không chuẩn/ thi công sai kỹ thuật.
Thấm nước, vàng ố do keo điền joint kém chất lượng hoặc không xử lý chống thấm nền trước khi ốp.
Loại trừ bảo hành: Vết nứt tự nhiên của đá (đã ký nhận khi nghiệm thu), va đập mạnh từ bên ngoài, sử dụng hóa chất tẩy rửa mạnh (axit, xà phòng kiềm cao) làm mòn mặt đá, biến dạng nhà do nền đất chìm (không do đá gây ra).
Thời gian phản hồi: Bên B phải có mặt khắc phục trong 24-48h sau khi nhận thông báo.
9. Điều Khoản Phạt Vi Phạm Hợp Đồng (Penalties)
Phạt chậm tiến độ: 0.1% – 0.5% giá trị hạng mục chậm/ngày (tối đa 5-10% GTHT).
Phạt chậm thanh toán: Lãi suất tham chiếu lãi suất vay ngắn hạn ngân hàng tại thời điểm (năm 2026 ~ 4.5% – 6%/năm) trên số tiền chậm.
Phạt lỗi chất lượng: Yêu cầu tháo lắp lại miễn phí + bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu có) hoặc trừ tiền trực tiếp từ tiền bảo lưu.
10. Giải Quyết Tranh Chấp (Dispute Resolution)
1: Thương lượng.
2: Trung hòa (Trung tâm Trung hòa thương mại Việt Nam – VIAC).
3: Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền (Nơi Bên A có trụ sở chính hoặc nơi thi công công trình).
Khuyên dùng Trung hòa VIAC cho nhanh, bảo mật, tiếng Việt/Anh.
11. Điều Khoản Phát Sinh & Bổ Sung (Variation Orders – VO)
Mọi thay đổi: Thay đổi loại đá, thay đổi kích thước, tăng giảm lượng, thay đổi kỹ thuật lắp… BẮT BUỘC phải lập Biên bản phụ lục (Addendum/VO) ký bởi người đại diện hợp pháp cả 2 bên. Có rõ: Mô tả thay đổi, lý do, thay đổi giá trị (tăng/giảm), thay đổi tiến độ.
12. Hiệu Lực Hợp Đồng & Phụ Lục
HĐ có giá trị pháp lý từ ngày ký.
Các Phụ lục là phần không tách rời của HĐ: Phụ lục 1: BOQ & Báo giá chi tiết. Phụ lục 2: Bản vẽ Shopdrawing đã duyệt. Phụ lục 3: Chỉ tiêu kỹ thuật/QC Checklist. Phụ lục 4: Cam kết chất lượng vật liệu (CO/CQ). Phụ lục 5: Phương án an toàn/ bảo vệ thành phẩm.
PHẦN 3: CÁC “CẪM BẪY” THƯỜNG GẶP VÀ CÁCH CHỐNG LẠI TRONG HỢP ĐỒNG (KINH NGHIỆM 2026)
1. Cạm bẫy “Giá trọn gói” mập mờ
Tình huống: Nhà thầu báo giá “trọn gói 1.500.000 VNĐ/m²” nhưng không liệt kê: Keo điền joint loại nào (Mapel, Mapei, Laticrete, hay keo trơn thường?), có keo chống thấm nền không?, có khung inox treo đá vách không?, có cắt vân khớp nối không?, có bảo vệ thành phẩm không?.
Cách chống: Yêu cầu Báo giá chi tiết (BOQ) tách biệt từng mã hàng. Ghi rõ trong HĐ: “Giá trên đã bao gồm tất cả phụ liệu, nhân công, máy móc, vận chuyển, bảo vệ thành phẩm, vệ sinh, thuế VAT. Không phát sinh chi phí khác trừ khi có Phụ lục ký tên.”
2. Cạm bẫy “Đá xem mẫu đẹp, đá giao hàng khác vân/màu”
Tình huống: Đá tự nhiên (Marble, Travertine, Quartzite) có đặc tính vân, màu không đồng nhất giữa các lô (batch). Nhà thầu mang mẫu đẹp nhất ký HĐ, nhưng giao hàng lô sau vân xấu, màu sẫm/nhạt khác hẳn.
Cách chống:
Yêu cầu Bên B cam kết: “Cung cấp đá cùng 01 lô sản xuất (Same Batch/Lot) cho toàn bộ công trình/hạng mục”.
Điều khoản: “Bên A có quyền từ chối hàng/ yêu cầu đổi mới nếu vân/màu lệch > 15% so với mẫu đã duyệt (theo tiêu chuẩn ΔE color difference hoặc kiểm tra trực quan dưới ánh sáng D65)”.
Yêu cầu Bên B gửi ảnh/video toàn bộ tấm đá tại xưởng trước khi cắt gia công để Bên A duyệt vân (Layout vân).
3. Cạm bẫy “Gia công sai kích thước / Sai vân khớp nối (Bookmatch)”
Tình huống: Bàn bếp, vách tường lớn yêu cầu vân đối xứng (Bookmatch 4 tấm). Nhà thầu cắt sai kích thước, xoay ngược vân, hoặc khe nối quá rộng (>1mm) làm mất thẩm mỹ.
Cách chống:
Bắt buộc Bên B làm Bản vẽ Shopdrawing (Layout vân) chi tiết từng tấm, ký tên dấu vân, kích thước chính xác (mm), vị trí đục lỗ vòi, lò nướng. Bên A PHẢI DUYỆT BẢN VẼ NÀY TRƯỚC KHI CẮT.
Ghi HĐ: “Bên B chịu toàn bộ chi phí gia công lại, vật liệu mới nếu cắt sai so với Shopdrawing đã duyệt”.
Tình huống: Dùng keo điền joint thường (cement base) cho đá Marble/Quartzite thấm nước -> Keo vàng ố, nứt sợi tóc, vi khuẩn nấm mốc. Hoặc dùng keo Epoxy nhưng không làm sạch khe trước khi điền -> bong tách.
Cách chống:
Chỉ định rõ nhãn hiệu, mã code keo trong BOQ/HĐ (VD: Mapei Kerapoxy CQ, Laticrete Spectralock, Ardex FG8…).
Yêu cầu quy trình: Cạo khe sạch -> Bơm keo bằng máy bơm áp lực (cho keo Epoxy/Polyurethane) -> Làm sạch dư keo ngay trên mặt đá (không để khô cứng).
Cam kết bảo hành keo joint riêng 5 năm (nếu dùng keo Epoxy/PU cao cấp).
5. Cạm bẫy “Đá treo khô (Dry Hanging) không có bản vẽ kết cấu/ tính toán”
Tình huống: Ốp đá vách ngoài trời, vách cao tầng, vách nội thất nặng (đá dày 30mm, Large Slab) dùng móc neo inox (Keo khô). Nhà thầu lắp “theo kinh nghiệm”, không tính toán lực gió, lực trọng lực, độ giãn nở nhiệt -> Rủi ro tuột đá gây tai nạn chết người.
Cách chống (Bắt buộc năm 2026):
HĐ phải quy định: “Bên B phải cung cấp Bản vẽ thi công kết cấu treo đá (Shopdrawing kết cấu) có ký tên Chữ ký Kỹ sư có Chứng chỉ hành nghề Kiến trúc/Kết cấu”.
Vật liệu móc neo: Inox 304/316 (tùy môi trường), có chứng nhận chất lượng (Mill Certificate).
Kiểm tra kéo móc neo tại hiện trường (Pull-out test) trước khi lắp hàng loạt.
6. Cạm bẫy “Không có tiền bảo lưu (Retention Money) -> Khó khăn khi bảo hành”
Tình huống: Thanh toán 100% xong nghiệm thu. Sau 3 tháng đá bong, keo nứt. Liên hệ nhà thầu thì chậm trễ, mất liên lạc, hoặc đòi tiền mới sửa.
Cách chống:BẮT BUỘC giữ tiền bảo lưu 5-10% GTHT (tối thiểu 10-20 triệu VNĐ) sau nghiệm thu. Trả sau kỳ bảo hành (12-24 tháng). Ghi rõ: “Tiền bảo lưu thay thế cho Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp/ Đảm bảo thi công”.
Tình huống: Công ty đá ký HĐ (có Giấy phép, uy tín), nhưng thực tế mang lại cho “đội thợ lẻ” hoặc công ty con không uy tín thi công. Chất lượng không đồng đều, không ai chịu trách nhiệm.
Cách chống: Điều khoản: “Bên B KHÔNG ĐƯỢC PHÉP chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ hợp đồng cho bên thứ ba nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A”. Nếu Bên A đồng ý cho thuê ngoài hạng mục chuyên biệt (VD: gia công CNC), Bên B vẫn là người chịu trách nhiệm chính (Main Contractor) đối với Bên A.
PHẦN 4: MẪU HỢP ĐỒNG THI CÔNG ĐÁ ỐP LÁT THAM KHẢO (DẠNG RÚT GỌN CHO CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở/BIỆT THỰ NĂM 2026)
Lưu ý: Dưới đây là khung sườn chính. Khi sử dụng, bạn BẮT BUỘC phải điền đầy đủ thông tin cụ thể, đính kèm các phụ lục (BOQ, Shopdrawing, Chỉ tiêu kỹ thuật) và xin ý kiến luật sư/ chuyên viên hợp đồng trước khi ký.
Hợp Đồng Thi Công Đá Ốp Lát
Có thể bạn quan tâm: Khu Dân Cư Hạnh Phúc Happy City 2026: Tổng Quan Đầy Đủ Về Vị Trí, Giá Bán, Tiện Ích Và Potentially Đầu Tư
HỢP ĐỒNG THI CÔNG ĐÁ ỐP LÁT Số: …/2026/HD-DA-OPLAT Ngày … tháng … năm 2026 Tại: …
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
BÊN A: CHỦ ĐẦU TƯ / CHỦ NHÀ
Đại diện bởi: Ông/Bà: …
Chức vụ: Chủ đầu tư / Chủ hộ
Số CMND/CCCD: … Ngày cấp: … Nơi cấp: …
Địa chỉ thường trú: …
Số điện thoại: … Email: …
Địa chỉ công trình: …
BÊN B: NHÀ THẦU THI CÔNG / CUNG CẤP & LẮP ĐẶT ĐÁ
Tên công ty/Doanh nghiệp: …
Mã số thuế: …
Địa chỉ đăng ký: …
Đại diện bởi: Ông/Bà: …
Chức vụ: Giám đốc / Người được ủy quyền
Số CMND/CCCD: … Ngày cấp: … Nơi cấp: …
Số điện thoại: … Email: …
Website: …
Giấy phép kinh doanh số: … ngày … cấp bởi Sở KH&ĐT …
Giấy phép thi công xây dựng (nếu có): …
ĐIỀU 1. PHẠM VI CÔNG VIỆC
1.1. Bên B cam kết thi công, cung cấp vật liệu, gia công, vận chuyển, lắp đặt hoàn thiện hạng mục Đá ốp lát cho công trình tại: Địa chỉ công trình chi tiết.
1.2. Phạm vi công việc chi tiết, số lượng, đơn vị tính, đơn giá, thành tiền được ghi trong Phụ lục 1: Bảng lượng & Báo giá chi tiết (BOQ) – là phần không tách rời của HĐ này.
1.3. Danh mục hạng mục chính (tham khảo):
Hạng mục 1: Sàn đá Loại đá: ... Kích thước: ... M²: ... - Các phòng: ... Hạng mục 2: Vách tường đá Loại đá: ... Kích thước: ... M²: ... - Các vị trí: ... Hạng mục 3: Bàn bếp/ Bàn rửa/ Lavabo đá Loại đá: ... Kích thước: ... Bộ/ M²: .... Hạng mục 4: Cầu thang/ Chân tường/ Ngòi cửa đá ... Hạng mục 5: Đá treo khô vách ngoài/ vách hall (nếu có) - Kèm khung inox, móc neo. Hạng mục 6: Phụ liệu đi kèm (Keo dán đá, Keo điền joint, Chống thấm, Silicon, Khung inox, Móc neo, Vật liệu bảo vệ...).
ĐIỀU 2. CHẤT LƯỢNG VÀ TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT
2.1. Vật liệu đá: Phải đúng loại, xuất xứ, kích thước, độ dày, xử lý bề mặt theo Phụ lục 1 & Phụ lục 2 (Shopdrawing/Layout vân đã duyệt). Bên B cung cấp Chứng nhận chất lượng (CO/CQ) cho đá nhập khẩu; Chứng nhận kiểm định trung tâm uy tín cho đá trong nước.
2.2. Tiêu chuẩn thi công áp dụng:
TCVN 4481:2016 (Công trình xây dựng - Quy tắc kiểm tra và nghiệm thu công trình hoàn thành - Phần chung). TCVN 5574:2018 (Lắp đặt mặt đá tự nhiên, đá nhân tạo - Tiêu chuẩn thi công & nghiệm thu). QCVN 02:2009/BXD (Dữ liệu khí tượng, thủy văn cho xây dựng - Áp dụng cho đá treo khô). Hướng dẫn kỹ thuật của nhà sản xuất keo (Mapei, Laticrete, Sika, Bostik...). Tiêu chuẩn nội bộ cao hơn (nếu Bên A yêu cầu): Độ bằng phẳng ≤ 1.5mm/2m; Khe joint 2mm ± 0.5mm; Vân khớp nối 100% theo Shopdrawing.
2.3. Kiểm soát chất lượng (QC): Bên B tự kiểm tra 100% tấm đá trước khi cắt, 100% tấm sau gia công, 100% vị trí lắp đặt. Bên A (hoặc Tư vấn giám sát) có quyền kiểm tra bất cứ lúc nào tại xưởng và hiện trường.
ĐIỀU 3. THỜI GIAN THI CÔNG
3.1. Tổng thời gian thi công: Số ngày ngày lịch.
3.2. Ngày bắt đầu: Ngày … tháng … năm 2026 (Sau khi Bên A bàn giao mặt bằng sạch, cấp điện/nước, Bên B đã chuẩn bị sẵn sàng vật liệu, máy móc, nhân lực).
3.3. Ngày hoàn thành dự kiến: Ngày … tháng … năm 2026.
3.4. Mốc tiến độ chính (Milestones):
Mốc 1 (Ngày ...): Hoàn thành khảo sát, đo thực tế, trình Shopdrawing Layout vân để Bên A duyệt. Mốc 2 (Ngày ...): Hoàn thành gia công xưởng, Bên A kiểm tra hàng tại xưởng/duyệt ảnh video. Mốc 3 (Ngày ...): Hoàn thành vận chuyển về hiện trường, lắp đặt xong 80% khối lượng. Mốc 4 (Ngày ...): Hoàn thành 100% lắp đặt, điền joint, vệ sinh, bảo vệ thành phẩm, mời nghiệm thu.
3.5. Gia hạn tiến độ: Chỉ áp dụng khi có Biên bản xác nhận của Bên A (Yêu cầu thay đổi, chậm bàn giao, chậm thanh toán, thiên tai…).
ĐIỀU 4. GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
4.1. Tổng giá trị hợp đồng: Số tiền VNĐ (Viết bằng chữ: Viết bằng chữ toàn bộ). Đã bao gồm thuế GTGT 10% (VAT).
4.2. Cơ cấu giá: Theo Phụ lục 1 (BOQ). Giá đã bao gồm: Vật liệu, phụ liệu, nhân công gia công, nhân công lắp, vận chuyển, máy móc, thiết bị, bảo vệ thành phẩm, vệ sinh, lợi nhuận, quản lý, thuế, phí.
4.3. Lịch thanh toán (Gắn với tiến độ nghiệm thu thực tế):
Đợt 1 (Tiền đặt cọc/ Khởi động): ...% GTHT = Số tiền VNĐ. Thời điểm: Sau khi ký HĐ, Bên B trình Shopdrawing, Bên A duyệt. (Chuyển khoản trước ngày ...). Đợt 2 (Tiền vật liệu/ Gia công): ...% GTHT = Số tiền VNĐ. Thời điểm: Bên B hoàn thành gia công, Bên A kiểm tra/duyệt hàng tại xưởng (hoặc qua hội nghị trực tuyến xem hàng thực tế), đồng ý cho vận chuyển. Đợt 3 (Tiền thi công lắp đặt): ...% GTHT = Số tiền VNĐ. Thời điểm: Sau khi lắp đặt xong, điền joint xong, vệ sinh xong, Bên A nghiệm thu hạng mục/ hoàn công (ký Biên bản nghiệm thu). Đợt 4 (Tiền bảo lưu - Retention): ...% GTHT = Số tiền VNĐ. Thời điểm: Giữ lại sau nghiệm thu hoàn công. Trả sau 12/24 tháng (ngày ... tháng ... năm 202...) nếu không phát sinh lỗi bảo hành. (Không tính lãi suất).
4.4. Thanh toán bằng chuyển khoản ngân hàng: Bên A: TK số ... - Ngân hàng ... - Chi nhánh ... Bên B: TK số ... - Ngân hàng ... - Chi nhánh ... (Trùng với tên Bên B trong HĐ).
4.5. Hóa đơn: Bên B xuất Hóa đơn GTGT điện tử (theo quy định Bộ Tài chính năm 2026) đầy đủ, đúng thông tin Bên A trước khi Bên A thanh toán các đợt 2, 3, 4.
ĐIỀU 5. NGHỊA VỤ CỦA BÊN A
5.1. Bàn giao mặt bằng thi công sạch, phẳng, đạt độ cứng nền theo thiết kế (M200 trở lên cho sàn, vách bê tông đã양 sinh ≥ 28 ngày) trước ngày bắt đầu theo Điều 3.2.
5.2. Cung cấp bản vẽ Kiến trúc, Kết cấu, MEP (Điện, Nước, PCCC) bản mới nhất đã ký duyệt (File CAD + PDF) để Bên B làm Shopdrawing.
5.3. Cấp điện 3 pha 380V/220V, nước sạch tại hiện trường cho thi công (miễn phí).
5.4. Thanh toán đúng hạn, đúng đợt theo Điều 4.
5.5. Phối hợp nghiệm thu đúng lịch, ký Biên bản nghiệm thu ngay khi công trình đạt yêu cầu.
5.6. Không thay đổi thiết kế, vật liệu đơn phương sau khi Bên B đã gia công. Mọi thay đổi phải làm Phụ lục (VO).
ĐIỀU 6. NGHỊA VỤ CỦA BÊN B
6.1. Triển khai đủ người, xe, máy, thiết bị chuyên dụng (Máy cắt CNC, Máy mài mặt, Máy đục lỗ, Máy bơm keo joint, Cân bằng laser, Thước nước laser…) đúng tiến độ.
6.2. Làm Shopdrawing (Bản vẽ thi công chi tiết): Bao gồm: Layout vân đá từng tấm (Bookmatch/Veincut), Kích thước chính xác mm, Vị trí đục lỗ, Chi tiết bo tròn, Chi tiết nối vân, Chi tiết khung treo (nếu có). Trình Bên A duyệt TRƯỚC KHI CẮT/GIA CÔNG.
6.3. Quy trình thi công chuẩn:
Kiểm tra nền: Độ ẩm < 4% (đá trong nhà), < 6% (đá ngoài trời). Nền phẳng, sạch, không bong vẩy. Chống thấm nền (bắt buộc cho WC, bếp, hiên, vách ngoài) trước khi ốp. Dán keo: Keo chuyên dụng loại tốt (Mapei Keraflex Maxi S1, Laticrete 254 Platinum...), bôi keo đầy đủ mặt đá & mặt nền (Double buttering), dùng khuấy keo điện, kìm định vị (Leveling system) bắt buộc cho đá kích thước ≥ 600x600. Điền joint: Chỉ dùng keo Epoxy (Mapei Kerapoxy) hoặc Polyurethane cho đá tự nhiên/đá vân/ khu vực ẩm. Keo cement base chỉ dùng cho đá Granite sàn ngoài trời ít thẩm mỹ. Vệ sinh tức thì dư keo, keo joint trên mặt đá. Bảo vệ thành phẩm: Ngay sau khi keo joint khô (24h), lót tấm carton cứng/ Foam PE dày 5mm + Tấm PE mỏng, dán băng keo giấy lên viền (Không dán băng keo trực tiếp lên mặt đá bóng/mạt).
6.4. An toàn lao động: Cung cấp đầy đủ PPE, ký cam kết an toàn, bảo hiểm nhân viên theo luật.
6.5. Bàn giao hồ sơ hoàn công: Bản vẽ As-built (CAD/PDF), Chứng nhận chất lượng vật liệu, Hướng dẫn bảo quản đá, Biên bản nghiệm thu, Hóa đơn GTGT đợt cuối.
ĐIỀU 7. NGHIỆM THU VÀ CHUYỂN GIAO
7.1. Nghiệm thu trung gian: Sau mỗi hạng mục lớn (Sàn tầng, Vách WC, Bàn bếp…). Ký Biên bản nghiệm thu trung gian.
7.2. Nghiệm thu hoàn công: Hội đồng nghiệm thu gồm Bên A, Bên B, (Tư vấn/Giám sát nếu có). Kiểm tra theo Checklist nghiệm thu (Phụ lục 3).
7.3. Tiêu chuẩn nghiệm thu quan trọng:
Mặt đá: Không xước, nứt, sước, bong, vàng ố, vết keo khô cứng. Độ bằng phẳng: ≤ 2mm/2m (Kiểm tra bằng thước nhôm 2m + khe hở). Khe Joint: Đều, thẳng, đầy, mặt keo thấp hơn mặt đá 0.5-1mm, màu đồng nhất. Vân đá: Khớp nối đúng Shopdrawing, liên tục, tự nhiên. Góc vuông, thẳng đứng, đường ngang dọc chuẩn. Đá treo khô: Móc neo chắc chắn, không rung, khe giãn nở đều.
7.4. Nếu phát hiện lỗi: Lập Biên bản ghi nhận lỗi, Bên B khắc phục trong 3-5 ngày làm việc, mời nghiệm thu lại.
7.5. Sau khi nghiệm thu đạt: Ký Biên bản nghiệm thu hoàn công, Bên A thanh toán Đợt 3, chuyển sang giai đoạn Bảo hành.
ĐIỀU 8. CHẾ ĐỘ BẢO HÀNH
8.1. Thời gian bảo hành: 24 tháng kể từ ngày ký Biên bản nghiệm thu hoàn công.
8.2. Phạm vi bảo hành (Bên B sửa chữa miễn phí vật liệu, nhân công, vận chuyển):
Đá bong tróc, nứt gãy do lỗi keo dán, thi công sai kỹ thuật. Keo điền joint: Nứt, bong, rỗng, biến màu (vàng/đen) do lỗi keo/thi công. Đá treo khô: Rung lắc, tuột móc, gãy khung do thiết kế/lắp sai. Thấm nước ngược lên đá do thiếu/chưa chống thấm nền.
8.3. Loại trừ bảo hành: Va đập vật lý, sử dụng hóa chất tẩy rửa mạnh (Axít, Xà phòng kiềm, Chất tẩy bồn cầu), biến dạng công trình do nền chìm, vết nứt tự nhiên của đá đã ký nhận khi nghiệm thu.
8.4. Quy trình bảo hành: Bên A thông báo (Zalo/Email/SMS) -> Bên B tiếp nhận trong 2h, có mặt hiện trường khắc phục trong 24h (ngày thường) / 48h (ngày lễ/Tết). Quá hạn -> Bên A tự thuê bên thứ 3 sửa, Bên B bồi thường 150% chi phí thực tế.
ĐIỀU 9. TRÁCH NHIỆM VỤ PHÁP VÀ XỬ PHẠT VI PHẠM
9.1. Bên B chậm tiến độ: Phạt 0.3%/ngày trên giá trị hạng mục chậm (tối đa 10% GTHT). Chậm > 15 ngày -> Bên A có quyền đơn phương chấm dứt HĐ, Bên B hoàn trả tiền đã nhận + bồi thường thiệt hại.
9.2. Bên A chậm thanh toán: Phạt lãi suất 0.03%/ngày (tương đương ~11%/năm) trên số tiền chậm. Chậm > 10 ngày -> Bên B có quyền ngừng thi công, gia hạn tiến độ tương ứng, không chịu phạt chậm tiến độ.
9.3. Lỗi chất lượng không khắc phục được: Bên A có quyền yêu cầu tháo lắp lại hoàn toàn (Bên B chịu 100% chi phí) hoặc giảm giá trị hợp đồng tương ứng (thỏa thuận/Trọng tài quyết định).
9.4. Vi phạm bảo mật: Không tiết lộ giá trị HĐ, bản vẽ, công nghệ gia công cho bên thứ 3. Phạt 50 triệu VNĐ/lần vi phạm.
ĐIỀU 10. PHÁT SINH VÀ BỔ SUNG (VARIATION ORDER – VO)
10.1. Mọi thay đổi (Tăng/giảm lượng, Thay đổi loại đá, Thay đổi kích thước/kỹ thuật, Thêm hạng mục) -> Phải lập Biên bản Phụ lục (VO) ghi rõ: Nội dung, Lý do, Thay đổi giá trị (Tăng/Giảm), Thay đổi tiến độ. Ký bởi Đại diện hợp pháp 2 bên.
10.2. Đơn giá phát sinh: Cố định theo đơn giá HĐ (nếu cùng hạng mục) hoặc thương lượng mới (nếu hạng mục mới) -> Phải có văn bản đồng ý trước khi thi công.
ĐIỀU 11. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
11.1. Thương lượng thiện chí (Tối đa 15 ngày làm việc).
11.2. Đưa ra Trung tâm Trung hòa thương mại Việt Nam (VIAC) giải quyết theo Quy trình Trung hòa VIAC. Ngôn ngữ: Tiếng Việt. Địa điểm: Hà Nội/TP.HCM.
11.3. Quyết định Trung hòa là cuối cùng, ràng buộc buộc tuân thủ.
ĐIỀU 12. HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG
12.1. HĐ có hiệu lực từ ngày ký, có tem công ty (nếu Bên B là công ty) và ký tên, dấu vân ngón tay (nếu Bên A là cá nhân) / Chữ ký + Tem công ty (nếu Bên A là công ty).
12.2. HĐ làm 04 bản gốc, mỗi bên giữ 02 bản, có giá trị pháp lý như nhau.
12.3. Các Phụ lục (1: BOQ, 2: Shopdrawing, 3: Checklist QC, 4: CO/CQ, 5: Phương án ATLD/PCCC/Bảo vệ TP) là phần không tách rời của HĐ.
BÊN A CHỦ ĐẦU TƯ (Ký, ghi rõ họ tên, dấu vân ngón tay / Ký & Tem công ty) Ngày … tháng … năm 2026
BÊN B NHÀ THẦU THI CÔNG (Ký, ghi rõ họ tên, Tem công ty) Ngày … tháng … năm 2026
PHẦN 5: CHECKLIST “SỐNG SÓT” TRƯỚC KHI KÝ HỢP ĐỒNG (DÀNH CHO CHỦ ĐẦU TƯ NĂM 2026)
Trước khi cầm bút ký tên, hãy check 10 điểm sau để ngủ ngon giấc:
Kiểm tra pháp lý Bên B: Tra cứu MST trên web Bộ Tài chính (Còn hoạt động? Đúng ngành nghề? Có bị nợ thuế, vi phạm không?). Xem Giấy phép Kinh doanh, Giấy phép Xây dựng (nếu hạng mục lớn). Xem CV Kỹ sư chủ trách, Giám đốc dự án.
Xác thực mẫu đá THỰC TẾ: Đi trực tiếp kho/xưởng Bên B xem tấm đá thật (Full slab). Chụp ảnh, quay video, ghi nhận mã vân, số lô (Lot number). Yêu cầu cam kết cung cấp đúng lô đó.
Duyệt Shopdrawing (Layout vân) TRƯỚC KHI KÝ HĐ HOẶC NGAY SAU KÝ HĐ TRƯỚC KHI CẮT: Đây là bước quan trọng nhất để tránh tranh cãi vân sau này. Ký tên trên mỗi trang bản vẽ.
Chốt rõ loại Keo dán & Keo điền Joint: Ghi tên thương hiệu, mã code, quốc gia SX vào BOQ/HĐ. Yêu cầu xem bao bì keo thật khi thi công.
Yêu cầu Phương án Bảo vệ thành phẩm bằng văn bản: Phải có phương án chi tiết (Vật liệu lót, cách dán băng, thời điểm bóc bảo vệ). Không bảo vệ = Không nghiệm thu.
Đàm phán Tiền bảo lưu (Retention) ≥ 10% GTHT: Đây là đòn bẩy duy nhất kiểm soát bảo hành. Không đồng ý -> Không ký.
Rõ ràng Phạt chậm tiến độ & Chậm thanh toán: Cân bằng lợi ích. Không để một bên “chém” một bên.
Quy định rõ “Độ sai số cho phép” (Tolerance): Viết số cụ thể vào HĐ (VD: Độ bằng ≤ 2mm/2m, Khe joint 2±0.5mm). Tránh nói chung “theo tiêu chuẩn”.
Cam kết không chuyển nhượng/ thuê ngoài lén: Có điều khoản phạt vi phạm chuyển nhượng.
Lưu hồ sơ chứng từ số năm 2026: Quay video hội nghị ký HĐ, quay video bàn giao mặt bằng, lưu tin nhắn Zalo/Email trao đổi công việc (có giá trị pháp lý theo Luật Giao dịch điện tử 2023).
PHẦN 6: XU HƯỚNG THI CÔNG ĐÁ ỐP LÁT NĂM 2026 ẢNH HƯỞNG ĐẾN HỢP ĐỒNG
Việc soạn thảo hợp đồng năm 2026 không thể bỏ qua các xu hướng công nghệ mới, vì chúng thay đổi phạm vi công việc và rủi ro:
Đá Large Slab (Kích thước 1600x3200mm, 1200x2700mm…):
Tác động HĐ: Yêu cầu xe chuyên dụng vận chuyển (container khung), cần cẩu/ xe nâng tải trọng lớn tại hiện trường, đội ngũ thợ chuyên nghiệp (ít nhất 4-6 người/ tấm), keo dán chuyên dụng độ bám dính cao (S1/S2), kìm định vị (leveling system) BẮT BUỘC. HĐ phải ghi rõ “Chi phí cẩu, xe nâng, đội thợ chuyên biệt Large Slab đã bao gồm trong đơn giá”.
Đá vân gốm (Sintered Stone/ Compact Surface – Neolith, Lapitec, Laminam, các thương hiệu VN…):
Tác động HĐ: Vật liệu mỏng (6mm, 12mm), cứng, giòn, khó cắt, dễ gãy khi vận chuyển/ lắp nếu sai kỹ thuật. Yêu cầu keo dán chuyên biệt (2 thành phần, độ đàn hồi cao). Bảo hành riêng cho việc gãy nứt do ứng lực nhiệt/ cơ học.
Công nghệ gia công CNC 5 trục / Waterjet (Nước áp lực cao):
Tác động HĐ: Cho phép bo tròn cong phức tạp, đục lỗ chính xác, cắt vân khớp nối hoàn hảo. HĐ phải yêu cầu: “Gia công bằng máy CNC/ Waterjet, không cắt tay/ máy cắt gạch thủ công”. Yêu cầu file CAD/CAM đầu ra.
Hệ thống đá treo khô (Ventilated Facade / Dry Cladding) cho vách ngoài & vách cao cấp nội thất:
Tác động HĐ: Phức tạp về kết cấu. HĐ BẮT BUỘC yêu cầu: Bản vẽ tính toán kết cấu (Structural Calculation) do Ký sư Kết cấu ký tên, Chứng nhận kiểm định móc neo (Pull-out test report), Chứng nhận chất lượng Inox 304/316. Đây là hạng mục rủi ro an toàn cao nhất.
Sơn Nano / Coating kháng khuẩn, chống thấm, dễ vệ sinh cho đá:
Tác động HĐ: Nếu Bên A yêu cầu sơn Nano sau lắp -> Phải là hạng mục riêng trong BOQ, ghi rõ nhãn hiệu, độ dày màng, bảo hành màng sơn (thường 3-5 năm), quy trình thi công (sơn tại xưởng hay tại hiện trường).
Quản lý dự án số (Digital Project Management):
Tác động HĐ: Năm 2026, nhiều chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu cập nhật tiến độ, hình ảnh, video lên phần mềm quản lý (Procore, PlanRadar, Fieldwire, hoặc App nội bộ). Có thể thêm điều khoản: “Bên B cập nhật nhật ký công trình/ ảnh tiến độ lên App Tên App hàng ngày/ tuần”.
PHẦN 7: KẾT LUẬN VÀ LỜI KHUYÊN CUỐI CÙNG
Một bản Hợp đồng thi công đá ốp lát năm 2026 không chỉ là một tờ giấy cam kết thanh toán – nhận việc. Nó là bộ khung pháp lý – kỹ thuật – tài chính quy định rõ “Ai làm gì – Khi nào – Theo tiêu chuẩn gì – Sai thì phạt thế nào – Hỏng thì ai chịu trách nhiệm”.
3 Nguyên tắc vàng khi ký HĐ năm 2026:
Cụ thể hóa đến mức “vô lý” mới là “có lý”: Đừng ngại HĐ dày, phụ lục nhiều. Càng chi tiết (Loại keo mã gì, khe joint bao nhiêu mm, độ bằng bao nhiêu mm, vân khớp như thế nào, bảo vệ bằng gì…) càng ít tranh cãi sau này.
Kiểm soát tại nguồn (Source Control): Ký HĐ xong không xong việc. Việc quan trọng nhất là Duyệt Shopdrawing Layout vân TRƯỚC KHI CẮT và Kiểm tra hàng tại xưởng TRƯỚC KHI VẬN CHUYỂN. Hợp đồng chỉ là công cụ để ép buộc việc này diễn ra.
Tiền bảo lưu là “Vua”: Không có tiền bảo lưu, quyền lực đàm phán bảo hành của bạn bằng 0. Giữ 10% GTHT (tối thiểu 20-50 triệu) trả sau 12-24 tháng. Đây là tiêu chuẩn quốc tế và đang trở thành chuẩn mực tại Việt Nam năm 2026.
Hy vọng bài viết chi tiết hơn 1500 từ này cung cấp cho bạn đầy đủ kiến thức, mẫu hợp đồng và “kinh nghiệm xương máu” để ký kết Hợp đồng thi công đá ốp lát an toàn, hiệu quả, biến những tấm đá đắt giá thành giá trị bền vững cho công trình của bạn. Nếu có thắc mắc về điều khoản cụ thể cho dự án của mình, hãy để lại bình luận hoặc liên hệ chuyên viên pháp lý/ kỹ thuật để review trực tiếp. Chúc công trình của bạn hoàn thành rực rỡ, đúng chất lượng, đúng tiến độ, đúng ngân sách
Xưởng Gỗ Luxury Quang Huy
Giá gốc tận xưởng. Xưởng sản xuất gỗ tự nhiên uy tín. Nghệ nhân nổi tiếng, thiết kế độc quyền, kể cả mẫu khó.
